MBAホルダーの不動産コンサルタントが、アメリカ・ハワイにおけるビジネススタートのノウハウを伝授します。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 〒420-0801　　静岡市葵区東千代田3丁目8-43　　(事務所代表)　漆畑僚二　静岡県知事（2）第13435号

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アメリカ・ハワイ−移転・起業・商業用不動産のコンサルティング ハワイ商業用不動産のしくみ 現地調査、資金計画、アクションプラン作りを始め、いよいよハワイ進出となり、貸し事務所・店舗の情報検索、出店候補地の選定や手続きが必要となります。そこで、ハワイで不動産アナリスト兼ブローカーとして活躍した経験を活かし、皆様にハワイで商業用不動産を取り扱うテクニックの一例を紹介いたします。 商業用不動産のエリアについて ハワイで事務所やお店をスタートする場合、ゾーニング（商業地区等）の問題が発生してきます。基本的には住居やコンドミニアムが立ち並んでいる地域以外の場所が、ビジネスに適した地域とお考えください。必然的に商業用不動産がある地域は、ビジネスに相応しい地域となります。 日本からの旅行客や現地日本人をターゲットにビジネスを展開する場合は、オアフ島の中心地であるワイキキが適切な地区となります。当サイトでも、ワイキキを中心に作成してあります。 ローカルや日系人をターゲットとした場合、アラモアナ地区が人気あります。 ロードサイド型店舗をお考えの場合は、カパフル、キングストリート、ブレタニアストリート沿いが人気あります。 ホノルルのオフィスマーケットは長年大きな供給変化がないため、とても安定した市場となっております。そこで、いい物件を適切な家賃で見つけるとなると、出店側（テナント）により細かな調査とテクニックが必要とされます。マーケットレポート等、詳しい参考資料ご提供できますのでお問い合わせください。 家賃 オフィスの家賃は、Base Rent（家賃）とOperating Expenses(CAM)（共益費）を合算し、月々支払うこととなります。共益費（CAM（キャム））には、電気、水道、エアコン代がむくまれているケースがほとんどです。 月々の家賃の相場は、ワイキキで１Square Foot当たり３ドルから４ドル（１�u当たり$32.29から$43.05）です。 期間は 契約期間は大家さんと相談となりますが、基本は３年から５年間となります。その間は、他人にサブリースすることはできますが、逆に契約を解除するということは難しいです。まれに、１年契約や６ヶ月契約も行いますが、家賃等の条件は大家さん側にとって優位なものとなっております。 改装費は ここアメリカでは、3年以上のオフィススペースの賃貸契約を結ぶ場合、改装費用　(Tenant Improvement Costs)　の負担は、大家さん側となるケースがほとんどです。だだし、契約期間や家賃提示によって改装費の負担金額が変ります。 私の知る限り、大部分の日系企業の方々は改装費を全額自己負担してきているのようです。リサーチ不足、交渉知らずはリスクにつながりますよ。 店舗の場合は 店舗の月々の家賃は、ワイキキで１Square Foot当たり4ドルから12ドル（$43.05から$129）または、月の売り上げの7〜12％。改装費は、テナント側が支払うケースが多いが、その代わり、開店前の工事期間中は家賃を無料にしてくれる場合もあります。 また、賃貸契約を残した状態で、店舗使用権利(Lease)と設備投資代(Premium)を上乗せし、他人に譲渡することもできます。 大家さんは オアフ島を始め、ワイキキのオフィスビル、ショッピングセンター、店舗の大家さんは、地元不動産会社、個人投資家やホテル企業などまちまちです。大家さんの６割は、外部の不動産屋・ブローカーを雇い（アウトソーシング）、テナント付けを行っております。残りは、自社の社員をリース担当とし、テナント付けをしております。例えば、地元大手不動産会社のThe　Shildler　Group (Pacific Property Group)は、オフィスビルをたくさん所有し、一部自社社員にて管理、運営、テナント付を行っております。 ブローカーは ブローカーには二種類おります。まず、大家さん側に雇われているブローカ・エージェント（Listing Agents）。彼らの仕事は、大家さん側により有利な条件で交渉成立を目指しテナントと交渉しております。その代表は、Colliersや、CB Richard Ellisなどがあります。その逆にテナント側に雇われ（Tenant Rep）ているブローカーもおりますが、ここハワイ、特にワイキキ地区ではまだ稀なケースとなっております。特に日系企業のテナントは、ブローカーを雇うよりも直接大家さん（Listing Agents）と交渉されているケースが多いようです。 後ほどブローカーを雇うメリットなど説明してあります。よく「親切にしてくれる不動産屋がいるので安心です。」という言葉をテナント側より聴きますが、大家さん側のブローカーと話をしている場合は、その不動産屋は大家さんのために働いていることをお忘れなく。商業用不動産ブローカーのリストはこちらです。 Colliers CB Richard Ellis Hawaii Sofos Realty　（地元不動産屋） Hawaii Commercial Real Estate　（地元不動産屋） Coldwell Banker Commercial Real Estate 現地不動産屋・ブローカーへ支払う手数料は アメリカ・ハワイでは、新規の借主・テナント側の支払う手数料は基本的にゼロです。（日本国内の場合は、家賃の１ヶ月分が基本です。）ではなぜアメリカ国内では、テナント側の不動産手数料は無料なのか？答えは、大家さんがブローカーへの手数料を支払っているからです。例えば、大家さん側のブローカー（Listing Agents）とテナント側のエージェント(Tenant Rep)が絡んだ場合、両者で大家さんが支払った手数料を折半することとなります。だたし、Tenant Repが入る場合、大家さん側の総支払い金額が増えているのが実情のようです。

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